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and what you can get

Visa is one of the most important thing especially when you are thinking  of living in Korea legally for a long time. However, there are not many specific stories about visa when you search through the internet. Famigo is now here to tell you!

You can see basic information about visa in this page, and detailed information through the button below. 

Korea Law[Common sense of Korean Law] Protect your deposit! Avoid house leasing scam! (2/2)

Ciel
2 Jul 2024
Views 5958

⬆️This article can be translated: 8 languages⬆️


Hello.

Every morning, Korean law information. Famigo speaking.

Today, we will look at the addition of the Housing Lease Protection Act and how not to suffer damage related to housing.


The reason why foreigners suffer the most damage is due to Article 1 of the Housing Lease Protection Act.

The clause states, "This Act aims to ensure the stability of people's residential lives by providing special provisions for civil law regarding the lease of residential buildings."

Here, the 'people' defined by civil law becomes a problem.

In civil law, 'people' means natural people of Korean nationality, that is, only Koreans.

Therefore, in principle, foreigners are not subject to the law and are not protected.

However, since it is illegal not to protect the right to live in the state because you are a foreigner, the Seoul Civil District Court ruled in the 93가합 73367 en banc ruling that "if a foreigner who rents a house applies for a change of residence equivalent to a notification of a move-in, it is exceptionally subject to protection under the Housing Lease Protection Act."


To apply for a change of place of stay, you can apply by going to a nearby immigration office or local administrative center with a lease contract with a foreigner registration card within 14 days of moving, and you can be protected by the law on an equal footing with Koreans from the day after the application is accepted, so you can't postpone it or not because it's annoying, right?


Please don't forget that all residential welfare and legal protection come from registration.


The following is Article 4. In the case of Article 4, the term of the lease is explained.

Shall we look at the law?


① For a lease with no fixed period or less than two years, the period shall be deemed two years. However, the tenant may claim that the period set for less than two years is valid.

② Even if the lease period is over, the lease relationship is deemed to remain until the tenant receives the deposit back.

Some malicious renters may verbally set a contract period and notify them and then order them to leave the house arbitrarily. Koreans can deal with this naturally because they have experienced or heard of it a lot, but foreigners may be embarrassed.


In particular, in paragraph 2, you can stay in a house until the landlord fails to return the deposit. The concept of "occupancy" applies because the obligation to return the deposit and the obligation to illuminate the building are fulfilled at the same time.


In summary, if you haven't received your deposit back, you can continue to stay at home, and if the landlord wants to take legal action against it, you can counter it through Article 4, Paragraph 2.


The last one is Articles 10 and 12.

Article 10 is a mandatory regulation, which means that contracts that violate the Housing Lease Protection Act are invalid only for violations.

For example, if the contract says that you only pay half of the deposit when you leave, this part becomes invalid and you can get the full deposit back.


Article 12 is a regulation on unregistered charter.

Originally, charter contracts are protected by a separate right called 'Jeonsegwon'.

Of course, there is a law on leasehold rights, and if you have a leasehold, it takes precedence over the Housing Lease Protection Act.


However, there are landlords who refuse to register a lease.

In most cases, they agree with tenants to cut taxes and skip registration, in which some renters do not return their deposits to new-timers or foreigners who do not know the law because they are not registered.


Article 12 is the basis for applying the Housing Lease Protection Act at this time.

Even if you don't set up the registration right, don't forget that you can be protected and claim your rights.




So what are some ways I can do to avoid being scammed like this?


Usually, there is a normal registration of a real estate agent's office that deals, a building ledger, a certified copy of the register, a tax payment certificate, the actual owner of the housing register, and the appropriate price. However, this is difficult for Koreans to check every single one of them.


I don't think there will be much fraud damage if you remember three things.

First of all, it is the normal registration of the licensed real estate agent's office.

This is because, in the case of a licensed real estate agent, Article 25 of the Licensed Real Estate Agent Act is obligated to confirm all of the above and notify the customer.

If you don't do this properly and a problem arises, some legal responsibility will be placed on the real estate agent, so if you find a normal real estate agent, you can relieve the risk of this.

You can check whether the broker is officially registered through the Korean Real Estate Agents Association website (https://www.kar.or.kr/pinfo/brandsearch.asp) and proceed with the contract.


The second is the fixed date and notification of move-in.

Unless you are an illegal resident, the fixed date and notification of move-in are the minimum shields that help you respond legally in the event of damage.

In the case of ordinary fraud, the contract itself is turned into nothing after receiving rent and deposit in cash (Seoul Central District Court 2023고단2019), fraud through the use of discretionary contracts rather than formal real estate contracts, excessive billing for repairs, and double contracts (The supreme court of Korea, 90도1218).

Among them, the three methods except for overcharging of repair costs are not to return the deposit by making the contract terms or the contract itself not exist.

If you complete the confirmation date and transfer notification, you may not be caught up in fraud based on this because the contract details remain in the computer system.


The last thing is to buy warranty insurance.

The Korea Urban Housing Corporation supports lease deposit return guarantee insurance, and various insurance companies support monthly rent deposit return insurance.

Although it is not free, it can be considered in that it adds stability to life with a little expenditure and can receive relief in the event of damage.

In particular, in the case of insurance companies, as the conditions are strict, there are cases where you know about problems with housing or contracts that you never knew, so I recommend you to sign up.


Yesterday and today, we looked into housing rental and related laws.

As the problem of residence is directly related to life, I wrote it in as much detail as I could, but it seemed difficult to capture all the cases.


If you have any personal questions, please contact Famigo and we will answer them in as much detail and kindness as possible.


For the stable life of all amigo in Korea, we will be with you today and tomorrow.

This was Famigo speaking.


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안녕하세요.

매일 아침, 한국 생활 법정보, Famigo입니다.

오늘은 주택임대차보호법의 추가 내용과, 주택 관련 피해를 보지 않는 법을 알아보도록 하겠습니다.


외국인 여러분들이 가장 많은 피해를 보는 원인은 주택임대차보호법 제1조에서 기인합니다.

해당 조항은 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.” 라고 명시하고 있습니다.

여기서 민법이 정의하는 ‘국민’이 문제가 되는데요.

민법에서 ‘국민’이란 대한민국 국적의 자연인, 즉 한국인을 의미합니다.

그렇기에 원칙적으로는, 외국인은 해당 법의 적용을 받지 못하고, 보호 역시 받을 수 없습니다.


하지만 외국인이라는 이유로 국가에서 거주권을 보호하지 않는 것은 위법하기에, 서울민사지방법원은 93가합73367 전원합의체 판결에서 “주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경 신청을 한 경우 예외적으로 주택임대차보호법의 보호 대상이 된다”고 판결했습니다.


체류지 변경 신청을 위해서는 이사 후 14일 이내에 외국인 등록증과 함께 임대차 계약서를 가지고 인근 출입국사무소 혹은 지역 행정센터로 가시면 신청이 가능하며, 신청이 수리된 다음 날부터 한국인과 동등한 지위에서 법의 보호를 받을 수 있으니, 귀찮다는 이유로 미루거나 안하면 안되겠죠?


모든 주거 복지와 법적 보호는 등록에서 나온다는 점 잊지 마시길 바랍니다.


다음은 제4조입니다. 제 4조의 경우 임대차의 기간에 관해 설명하고 있습니다.

법문을 볼까요?


① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

일부 악의적인 임대인의 경우 구두로 계약기간을 정해 통보한 뒤, 임의로 집을 비우라는 명령을 할 때가 있습니다. 한국인이야 이런 상황 자체를 많이 겪거나 들었기 때문에 자연스러운 대처가 가능하지만, 외국인 여러분들은 당황스러우실 수 있죠.


특히, 제 2항의 경우 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때까지 여러분들은 주택에 거주할 수 있습니다. ‘점유’의 개념이 적용되는데, 보증금 반환 의무와 건물 명도 의무는 동시에 이행하는 관계에 있기 때문입니다. 


요약하자면, 보증금을 돌려받지 못했다면 집에 계속 거주하셔도 되고, 이에 대해 임대인이 법적 조치를 하고자 한다면 제4조 2항을 통해 대항하시면 됩니다.


마지막은 제 10조와 제 12조입니다. 

제 10조는 강행규정으로, 주택임대차보호법에 위반되는 계약은 위반된 부분에 한해서 무효라는 뜻입니다. 

예를 들어, 계약서에 퇴거시 보증금은 절반만 지불한다라는 내용이 약정되어 있다면, 이 부분은 무효가 되고 보증금 전액을 돌려받을 수 있다는 것이죠.


제 12조는 미등기 전세에 대한 규정입니다.

원래 전세 계약은 ‘전세권’이라는 별도의 권리로 보호받습니다.

당연히 전세권에 대한 법도 있으며, 전세권이 있을 경우 주택임대차보호법보다 우선해서 적용됩니다.


다만 전세 등기를 거부하는 집주인들이 있습니다. 

대부분의 경우에는 세금 절감을 위해 임차인과 합의하고 등기를 생략하는 경우가 많은데, 이 과정에서 일부 임대인들이 등기가 되지 않았다는 이유로 법을 모르는 사회 초년생이나 외국인들에게 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다.


제 12조는 이때 주택임대차보호법을 적용할 수 있다는 근거가 됩니다.

등기권 설정을 하지 않는다 하더라도, 보호를 받을 수 있다는 점 잊지 마시고, 권리에 대한 주장을 하시기 바랍니다.


그렇다면 이런 사기를 당하지 않기 위해 할 수 있는 방법에는 뭐가 있을까요?


통상적으로, 거래하는 공인중개사 사무소의 정상 등록 여부, 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 확인, 주택 등기부등록상 실 소유자 확인, 적정 가격 확인 등이 있습니다. 그러나 이것은 한국인이 하나하나 다 확인하기에도 어려운 부분이 있는데요.


저는 3가지만 기억하신다면 큰 사기 피해는 당하지 않을 거라 판단합니다.

우선 공인중개사 사무소의 정상적인 등록 여부입니다.

공인중개사의 경우 공인중개사법 제 25조에 의해 위에 언급된 내용을 모두 확인하고 고객에게 고지할 의무가 있기 때문입니다. 

이를 제대로 하지 않아 문제가 발생할 경우 공인중개사에게도 일부 법적 책임이 돌아가기에, 정상적인 공인중개사를 찾는다면 이런 부분에 대한 위험을 덜어낼 수 있습니다.

한국 공인중개사 협회 사이트(https://www.kar.or.kr/pinfo/brandsearch.asp)를 통해 정식 등록된 중개사인지 확인하시고 계약을 진행하시면 되겠습니다.


2번째로는 확정일자와 전입신고입니다. 

불법체류자가 아닌 이상, 확정일자와 전입신고는 피해 발생시 법적으로 대응할 수 있게 도와주는 최소한의 방패입니다. 

통상적인 사기의 경우 현금으로 집세와 보증금을 받은 뒤 계약 자체를 무위로 돌리는 방식(서울중앙지법 2023고단 2019), 정식 부동산 계약서가 아닌 임의 계약서 사용을 통한 사기, 수리비 과다 청구, 이중 계약(대법 90도1218) 등의 방식으로 이뤄집니다. 

이중 수리비 과다 청구를 제외한 3가지 방법은 계약 조건 혹은 계약 자체를 없던 것으로 만들어 보증금을 돌려주지 않으려는 방식인데요. 

확정일자와 전입신고를 완료한 경우에는 전산 시스템에 계약 내역이 남아있는 것이기에 이를 근거로 사기에 휘말리지 않을 수 있습니다.


마지막은 보증보험에 가입하는 것입니다.

한국도시주택공사에서는 전세금반환보증보험을, 각종 보험 회사에서는 월세보증금반환보험을 지원하고 있습니다.

비록 무료는 아니지만, 약간의 지출로 생활에 안정성을 더하고 피해 발생시 구제를 받을 수 있다는 점에서 고려할 수 있는 부분입니다.

특히 보험사의 경우 조건이 까다로운 만큼, 전혀 알지 못했던 주택이나 계약의 문제점에 대해 알게 되는 경우도 있으니 가입해보시는 것을 추천드립니다.


어제와 오늘, 주택임대와 관련법에 대해 알아보았습니다.

거주의 문제는 생활에 직결되는 문제인 만큼, 최대한 많이 자세히 썼지만 모든 사례를 다 담아내긴 어려웠던 것 같습니다.


개개인적인 문의사항은 Famigo 측으로 연락주신다면 최대한 자세하고 친절하게 답변드리겠습니다.


모든 amigo의 안정적인 한국 생활을 위해, 오늘도 내일도 함께 하겠습니다

Famigo였습니다.


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